Ev Kredisi Ödeme Süresi: 15, 20, 30 Yıl Seçimi
Ev kredisi başvurusu yaparken en çok kafamı karıştıran şey faiz oranı değildi; vade seçimiydi. Şubede önüme üç ayrı çıktı koydular: 15 yıl, 20 yıl, 30 yıl. Aylık taksitler birbirine şaşırtıcı derecede yakındı ama toplam geri ödeme rakamları arasında neredeyse ikinci bir ev fiyatı kadar fark vardı. O gün eve dönüp tabloyu kendim kurdum ve şunu anladım: ev kredisi vadesi, faiz oranından sonra bütçenizi en çok şekillendiren ikinci karardır. Aşağıda kendi hesaplama sürecimde işe yarayan mantığı, sayılarla birlikte anlatıyorum.
Vade uzadıkça ne oluyor? Temsili bir karşılaştırma
Vadeyi uzatınca taksit düşer, bu herkesin bildiği kısım. Ama düşüş doğrusal değil. İlk yıllarda eklenen her yıl taksiti hissedilir biçimde azaltır, sonra etki hızla körelir; buna karşın ödenen faiz durmadan büyümeye devam eder.
Aşağıdaki tablo, 1.500.000 TL kredi ve aylık %1,20 temsili faiz oranıyla kurduğum örnek senaryodur. Amaç kesin fiyat vermek değil, oranların davranışını göstermek:
| Vade | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Toplam faiz |
|---|---|---|---|
| 15 yıl (180 ay) | ~20.380 TL | ~3.668.000 TL | ~2.168.000 TL |
| 20 yıl (240 ay) | ~19.090 TL | ~4.582.000 TL | ~3.082.000 TL |
| 30 yıl (360 ay) | ~18.250 TL | ~6.570.000 TL | ~5.070.000 TL |
Tablodaki asıl ders şu: 15 yıldan 30 yıla geçerken aylık ödemem ayda yalnızca ~2.130 TL azalıyor, ama ödediğim faiz iki katından fazlaya çıkıyor. Ben bu satırı gördüğümde vade tercihimi tamamen yeniden düşündüm.
Kısa vade: faizden kazanmak, nakit akışından ödün vermek
15 yıllık vadeyi seçtiğinizde bankaya ödeyeceğiniz faizi ciddi biçimde kısıyorsunuz ve ana paranın büyük kısmını çok daha erken kapatıyorsunuz. Kredinin ilk yıllarında taksitin içindeki anapara payı belirgin şekilde yüksek olduğu için, birkaç yıl sonra evde gerçekten "size ait" olan pay hızla artıyor.
- Toplam maliyet en düşük seçenek; faiz yükü belirgin biçimde azalıyor.
- Borçtan kurtulma tarihi net ve yakın; emeklilik planınızla çakışma riski düşük.
- Evi satmak ya da yeniden finanse etmek istediğinizde elinizde daha fazla öz sermaye oluyor.
- Riski: taksit yüksek olduğu için beklenmedik bir gelir düşüşünde esneme alanınız kalmıyor.
Ben bu seçeneği düşünürken kendime tek bir soru sordum: gelirimin %30-35'ini 15 yıl boyunca kesintisiz olarak bu taksite ayırabilir miyim? Cevabım "belki" ise, bu aslında "hayır" demek.
Uzun vade: taksiti hafifletmek ama farkı boşa harcamamak
30 yıllık vadenin tek gerçek avantajı düşük taksittir ve bu avantaj, ancak aradaki farkı bilinçli kullanırsanız anlam kazanır. Taksiti 2.000 TL düşürüp bu parayı harcama alışkanlığına eklerseniz, sadece ekstra faiz ödeyen bir kişi olursunuz. Ama aynı farkı düzenli bir tasarruf hesabında biriktirir, düşük maliyetli bir yatırım fonuna yönlendirir ya da yıl sonunda ara ödeme olarak krediye geri koyarsanız denklem değişir.
Uzun vade şu duruml